Immobilier ancien : le bout du tunnel ?

« Le pire est derrière nous » sur le marché de l'immobilier ancien, estime Thomas Lefebvre vice-président data et science chez Se Loger-Meilleurs Agents ( groupe spécialisé dans l'immobilier). Le 3 septembre à Paris, il présentait le bilan anticipé pour 2024 et les prévisions pour 2025. Selon ces professionnels, l'année 2024 devrait se clore avec 771 000 transactions dans l'immobilier ancien. Cela représente 11% de moins qu'en décembre 2023 et 40% de moins qu'en 2021, année faste avec 1,2 millions de transactions. Mais la bonne nouvelle réside dans le fait que le pic bas des ventes a été atteint en août dernier.

Autre constat porteur d'espoir, la tendance baissière des prix s'estompe. Entre septembre 2023 et septembre 2024, les prix ont diminué de 1,3% sur le marché national, contre 1,7% durant la même période de l'année précédente. Et dans chacun des segments du marché, le rythme baissier s'est atténué ou est resté égal. C'est notamment le cas des dix plus grandes villes de l’Hexagone ( -1,9% sur les 12 derniers mois ). L'évolution des prix de l'immobilier dans le top 50 des villes est passée de -1,8% à -1,4%. A Paris, de -6,2% à -4,8% . Et au cours de l'année 2024, le point bas des prix au niveau national a été touché en avril.

Autre tendance soulignée dans l'étude, les évolutions sur le marché de la vente se traduisent par des parcours immobiliers bloqués : les Français qui ne parviennent pas à acheter un bien se retrouvent cantonnés sur le marché de la location. Résultat, le prix des loyers a augmenté de 4% sur les douze derniers mois, au même rythme qu'en 2023. « Aujourd'hui, en France, les loyers évoluent plus vite que l'inflation », pointe Thomas Lefebvre . Quant à l'offre locative, elle se stabilise depuis un an, mais à un niveau très bas. « Il faudrait qu'elle remonte de 20 à 25 % pour retrouver des niveaux du passé », commente-t-il.

Horizon 900 000 transactions

Selon le baromètre Se Loger-Meilleurs Agents, ces évolutions pourraient initier un nouveau cycle économique plus prometteur, après trois ans de baisse. Pour 2025, « le changement majeur réside dans le pouvoir d'achat immobilier des Français. Nous estimons qu'il devrait retrouver son niveau de 2022 d'ici le printemps », explique Thomas Lefebvre . Ce pouvoir d'achat immobilier avait fortement chuté entre janvier 2022 et décembre 2023 ( -11 m²) . Depuis, cette baisse a commencé à être compensée : 4 mètres carrés ont été regagnés, grâce en partie à la baisse du taux d'intérêt pour les prêts à 20 ans, qui a atteint 3,8% ce mois de septembre. Et les dynamiques actuelles devraient conforter cette tendance. En effet, les projections de l'inflation vers les 2% constituent une « vraie bonne nouvelle, car cela veut dire que la BCE , Banque Centrale Européenne, va être confortée dans sa décision de normaliser sa politique monétaire, de baisser les taux directeurs », analyse Thomas Lefebvre. Corollaire de ce phénomène, les banques devraient voir se regonfler leurs marges : elles deviendraient donc moins réticentes à octroyer des crédits immobiliers.

En revanche, l'évolution des revenus ne contribuerait que marginalement à restaurer le pouvoir d'achat immobilier des Français. « Le phénomène de rattrapage touche à sa fin », estime Thomas Lefebvre. Permise par ce regain de pouvoir d'achat immobilier, la demande devrait augmenter en 2025, face à une offre qui resterait stable. Au total, 900 000 transactions pourraient clôturer l'année 2025. Cela reste en deçà du million de transactions, qui fait office de référence, selon Thomas Lefebvre : « Cela correspond à un taux de rotation de 3%, signe d'un marché fluide qui fonctionne normalement ». Mais cela mettrait un terme à trois années d'un cycle baissier.