Le marché de l'immobilier va pâtir diversement de la crise

Le million ne doit pas faire illusion. Si, pour l’instant, le niveau de transactions de logements anciens demeure élevé, l’impact de la crise se fait sentir sur le marché de l’immobilier, prévient la note de conjoncture immobilière des notaires de France, publiée fin octobre. Au total, sur le marché des logements anciens, 1 009 000 transactions ont été enregistrées sur les douze derniers mois glissants. En revanche, sur 2020, c’est plutôt un niveau autour de 900 000 ventes que l’on peut attendre. En effet, « il est légitime de penser que le confinement aura raison du million de transactions en fin d’année: l’année 2020 sera sur dix mois, et s’il y a bien eu un rebond durant l’été, tout ne sera pas rattrapé », estiment les notaires. Durant le deuxième trimestre 2020, en dépit de la première vague du Covid-19, le niveau de transactions et les prix se sont maintenus. Au niveau des transactions, les notaires ont constaté un « fort rattrapage » des signatures d’avant-contrats post-confinement, ainsi qu’une « très forte activité » jusqu’à mi-août. Les ventes en cours qui n’avaient pas pu se signer grâce à la signature électronique à distance mise en place par le notariat ont pu se concrétiser, précise la note de conjoncture.  

Au niveau des prix, l’évolution positive constatée ce deuxième trimestre devrait se poursuivre jusqu’en octobre. Le rythme devrait être de +2,1% (vs +1,8 % au T2 2020)  pour les appartements et de +2,6% (contre +1,4 % au T2 2020) pour les maisons. Les évolutions ont été variées : au second trimestre, à Lille, par exemple, le prix médian au m² des appartements anciens a augmenté de 14,5% (3 470 euros). À Caen, il a progressé de 5,7% (2 170 euros),  de 5,2% à Bayonne (3 110 euros), tandis qu’il a baissé de 3,4% à Bordeaux (4 220 euros). Sur l’ensemble du territoire, jusqu’à présent, la courbe des prix est restée « indifférente » aux variations de volumes, qu’elle suit traditionnellement avec retard. « Seule une forte et pérenne variation à la baisse du nombre de transactions impacterait les prix », estiment les notaires. 

L’immobilier, entre valeur refuge et bureaux vides…

Aujourd’hui, toutefois, « nous entrons dans une période décisive ». D’après la note de conjoncture, plusieurs dynamiques se conjuguent, pour dessiner une évolution moins favorable du marché. À la crise de la Covid-19, en effet, s’ajoute une autre tendance propre au marché de l’immobilier. Les progressions des ventes enregistrées par rapport à 2019 ont fortement décéléré : elles passent de  +10% en janvier à +2% en avril. Cette tendance pourrait être le signe d’un marché arrivé à son point culminant, suite un rattrapage qui dure depuis février 2013, soutenu par des taux d’intérêt bas et un parc en augmentation constante. De plus, aujourd’hui, « l’incertitude et l’attentisme liés au contexte économique et sanitaire prévalent. Le rebond de l’été ne rattrapera pas les deux mois perdus pendant le confinement. Une stagnation des ventes est à anticiper jusqu’à la fin de l’année », analyse la note de conjoncture. 

Pour les mois à venir, l’immobilier commercial risque d’être très impacté « tant au niveau des volumes que des prix », en particulier pour les locaux de bureaux. Le secteur sera probablement amené à se redimensionner face au déploiement et à la pérennisation du télétravail. Quant au secteur de l’investissement locatif, déjà fragilisé par les restrictions visant à limiter les locations saisonnières, il devrait largement pâtir des restrictions de circulation Covid-19 et de la baisse de fréquentation touristique. En revanche, le secteur de l’habitation devrait rester préservé du fait d’un marché d’utilisateurs. Par ailleurs, « l’immobilier reste plus que jamais une valeur refuge », analyse les notaires. 

Au final, la reprise du marché pourrait n’intervenir qu’au printemps prochain. À condition que deux  hypothèses se confirment. Celle d’un rattrapage économique, que les notaires attendent en se basant sur les prévisions d’une croissance du PIB de l’ordre de 7,4% (estimation Banque de France-mi septembre). Deuxième hypothèse, celle d’une crise sanitaire sous contrôle…