Logement : la FNAIM obtient pour partie gain de cause

Nouvellement élu président de la FNAIM, Fédération nationale de l’immobilier, Loïc Cantin a suscité l’enthousiasme de l’assistance lors de la séance plénière du congrès de la Fédération qui se tenait à Paris, début décembre.

C’était l’occasion de son premier dialogue officiel avec le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein. Le moment est clé : une semaine plus tôt, Olivier Klein a lancé le volet « logement » du Conseil national de la refondation, dont la FNAIM est partie prenante. Le 6 décembre, son nouveau président a présenté ses propositions pour lever les points de blocages et problèmes identifiés par les professionnels du secteur, dans une « période difficile qui n’épargne pas le marché de l’immobilier ». « L’enjeu consiste à éviter une crise du logement qui serait une bombe sociale et économique », a mis en garde Loïc Cantin.

Parmi les principales préoccupations, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt qui effritent le pouvoir d’achat – y compris immobilier – des Français. La FNAIM préconise plusieurs mesures à commencer par une accélération du rythme d’actualisation du taux d’usure fixé par la Banque de France, qui établit le taux maximal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lors d’un prêt. Autre mesure proposée : donner au vendeur d’un bien immobilier la possibilité de réutiliser un prêt en cours pour une autre acquisition ou de le transférer à son acquéreur aux mêmes conditions. « Il s’agit d’une méthode déjà utilisée, sans coût pour l’État et neutre pour les établissements prêteurs », argumente Loïc Cantin. La FNAIM préconise également l’adaptation du dispositif Pinel sur l’investissement locatif : jusqu’à l’extinction de ce dernier, prévue fin 2024, un accédant dans le neuf pourrait en bénéficier en habitant lui-même ce logement, avant de le mettre ensuite en location. Cette mesure aurait notamment l’avantage de procurer un « bol d’air frais » aux acteurs de la construction neuve qui voient leurs chiffres de commercialisation baisser. Plus largement, la FNAIM plaide pour une modification du statut du bailleur privé.

Le pensum de la rénovation énergétique

Autre grand sujet de doléances présenté par Loïc Cantin, les contraintes nées de la loi Climat et résilience qui impose la rénovation des logements énergivores. En particulier, « le calendrier extrêmement contraignant », inquiète la FNAIM : dès le 1er janvier 2023, les logements classés G seront interdits à la location, lorsqu’ils enregistrent une consommation supérieure à 450 kWh/m2 , disposition qui va s’étendre progressivement à d’autres types d’habitations en 2025 et 2028. Sans remettre en cause « l’absolue nécessité » du changement, Loïc Cantin juge « inéluctable » un réaménagement du calendrier, le tempo se révélant « intenable » pour les propriétaires bailleurs et les entreprises spécialisées.

Pour lui, les premiers, incapables de supporter ces frais, vont retirer leurs biens de la location ou les vendre. « Le résultat, c’est que les logements de classe G non louables seront vendus à des gens qui les occuperont comme propriétaires et donc, ne seront pas tenus de faire des travaux. Quel est le bénéfice pour le climat ? », argumente Loïc Cantin.

Autre point d’achoppement dans la mise en œuvre de la loi : la rénovation énergétique dans les copropriétés se heurte à plusieurs difficultés dont le nombre insuffisant d’entreprises certifiées RGE « Reconnu Garant de l’Environnement » et le financement. « Les établissements bancaires sont peu enclins à financer ces travaux. L’Etat doit instaurer un dialogue avec les banques », avance Loïc Cantin. La FNAIM prône également une simplification des dispositifs d’aide publique à la rénovation énergétique et la mise en place d’une nouvelle mesure. « Je vous propose une mesure innovante visant à exonérer les ménages de toute imposition sur les revenus locatifs portant sur un appartement, des lors qu’ils engagent des travaux de rénovation énergétiques probants », avance Loïc Cantin. Cela contribuerait à stabiliser le parc locatif et à aider les Français qui voient leurs revenus diminuer à la retraite.

Douche froide sur le calendrier de la rénovation

Les propositions de la FNAIM rencontrent une ouverture, voire un écho favorable auprès d’Olivier Klein, avec toutefois, un bémol important. « Je veux réconcilier la France et les Français avec l’acte de construire », a déclaré celui-ci, reprenant les termes prononcés le 28 novembre, lors du lancement du volet « logement » du Conseil national de la refondation. L’instance, a rappelé Olivier Klein, se veut une « union sacrée » du logement, qui fabrique du « consensus ».

Et certaines des orientations présentées par le ministre vont dans le sens de la FNAIM. A commencer par la disponibilité d’Olivier Klein à « mener une réflexion ensemble » sur l’évolution du statut de bailleur privé, dans la perspective de l’extinction du dispositif Pinel. Autre point de convergence, la réponse à apporter aux difficultés de financement des travaux de rénovation énergique des copropriétés. « Aujourd’hui, trop d’établissements bancaires rechignent à les financer », a reconnu Olivier Klein, promettant de les réunir pour engager un dialogue, dès le mois de janvier. Le ministre a par ailleurs rappelé les mesures prises par le gouvernement pour favoriser les rénovations globales, dont l’augmentation du budget dédié à MaPrimeRénov, l’association entre l’éco-PTZ et MaPrimeRénov’ et le doublement du déficit foncier, mécanisme fiscal dans le cadre de l’investissement locatif, en cas de travaux. « Nous réfléchirons dans les prochains mois à la montée en puissance de MaPrimeRénov’ Copropriétés, afin de baisser au maximum le reste à charge des plus modestes pour des travaux de rénovation à l’échelle de la copropriété », a-t-il ajouté.

En revanche, sur le sujet crucial du calendrier de la mise en œuvre de la loi Climat et résilience concernant la rénovation des logements énergivores, c’est la douche froide : les échéances prévues par la loi « nous obligent », a insisté le ministre, selon lequel « la marche est haute, mais pas insurmontable ». Dès le début de l’année 2023, une feuille de route « propriétaire bailleur » réunira l’ensemble des acteurs concernés et fera l’objet d’un suivi régulier.