Marché immobilier : La fin de la fête ?

2019 marquera la fin d’une période faste pour les professionnels de l’immobilier, pronostique la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). La FNAIM rend publiques son analyse du marché et sa position sur les évolutions législatives et réglementaires en cours.

« Il y a trois mois, nous aurions été très à l’aise pour répondre. Aujourd’hui, c’est plus compliqué. Pour nous, il est clair que le marché va s’infléchir en termes de prix et de dynamique. Et il restera sans doute de très grosses disparités territoriales », estime Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier, qui regroupe des professionnels du secteur. Pour 2019, la FNAIM prévoit de repasser sous la barre des 900 000 transactions et des prix “flat”, voire en légère baisse, de 1 à 2% environ. En amont, l’année 2018 a été « exceptionnelle » en nombre de transactions, rappelle Jean-Marc Torrollion. Avec 965 000 ventes enregistrées, soit 0,3% de plus qu’en 2017, « nous atteignons vraisemblablement un palier », commente le président de la FNAIM. D’après lui, l’ensemble des dynamiques qui nourrissent la capacité d’acheter des ménages, et donc, cette croissance, s’épuisent. Le mouvement des gilets jaunes contribue-t-il à cette tendance ? En décembre, l’activité des agences immobilières ne semble pas avoir été impactée, d’après la FNAIM. En revanche, ce même mois, la confiance des ménages dans la situation économique a connu une chute spectaculaire. Quant aux autres paramètres, en 2018, « la baisse des taux d’intérêt a largement conforté le pouvoir d’achat des ménages, mais nous atteignons probablement un palier », poursuit Loïc Cantin, président-adjoint de la FNAIM.

Les paramètres d’ajustement des ménages déjà utilisés

En effet, les prix ont continué d’augmenter, même si moins fortement qu’en 2017 : dans la France entière, ils ont crû de 2,7%, contre 4,2% en 2017. La hausse est plus élevée pour les appartements (+3,8%) que pour les maisons (+1,5%). Toutefois, la FNAIM constate des évolutions très diverses géographiquement. Les prix parisiens connaissent un « hyper-dynamisme ». Par ailleurs, les hausses de prix dans les logements en collectif sont conséquentes dans les grandes métropoles qui connaissent un essor économique et une forte pression démographique, comme Lyon, Bordeaux et Toulouse. Total, en 2018, le pouvoir d’achat des acquéreurs « reste correct, en tout cas largement supérieur à celui des années 2007 à 2010, même s’il y a une érosion », explique Jean-Marc Torrollion. Mais pour la suite, les limites semblent atteintes : « La baisse des taux d’intérêts ne suffit pas à compenser la hausse des prix, donc il y a une perte de capacité d’achat en mètres carrés dans la plupart des métropoles (…). La hausse des prix a été aussi compensée par une hausse de la durée d’endettement des Français qui est passé de 18 ans en 2016 à 20 ans actuellement », commente JeanMarc Torrollion. Bref, entre les taux d’intérêts, qui ne devraient pas continuer à diminuer, et la durée des prêts, difficile à allonger davantage, « tous les paramètres d’ajustement des ménages ont été utilisés, ce qui signale qu’il n’y aura plus d’augmentation », analyse-t-il.

L’impact d’une nouvelle mesure

Porté par le ministre en charge de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, le nouveau dispositif fiscal Denormandie, entré en application depuis le 1er janvier, est accessible dans les villes moyennes concernées par le plan gouvernemental Action cœur de ville : les investisseurs bénéficient d’une déduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% s’ils achètent un bien, y réalisent des travaux à hauteur de 25% du prix d’achat et louent le logement de 6 à 12 ans, à des conditions sociales (plafond de ressources et de loyers). « Peu de ministres ont compris que l’investissement dans l’ancien était aussi important que l’investissement dans le neuf. Ce dispositif devrait trouver son public. Il ne s’agit pas d’investisseurs à distance. Ceux qui vont être dans ce dispositif connaissent leur ville, ils sont déjà propriétaires et ils auront une vision positive de l’investissement », a commenté Jean-Marc Torrollion.

Saint-Quentin, ville rentable

Bertrand Vignon, directeur de l’agence ERA Immobilier à Saint-Quentin, témoigne: « Le marché de l’ancien reste stable ici. Je n’ai pas d’impression de moins bien par rapport à 2018, qui a été une bonne année. Les trois premiers mois de 2019 sont même plutôt bons, puisque je suis un peu en avance sur le nombre de transactions que j’aurais dû faire. On vend de plus en plus à des investisseurs qui vont faire du locatif. Les acquéreurs sont aussi de plus en plus des personnes qui viennent de la banlieue parisienne ou de grandes villes autour, parce que les prix sont inférieurs. Saint-Quentin est d’ailleurs la ville la plus rentable de France en investissement immobilier selon le site rendementlocatif.com, car les logements ne sont pas chers alors que le loyer reste moyen. Le délai d’acquisition d’un bien après sa mise en vente est en moyenne de trois mois. Ce qui est plutôt rapide. Sur Saint-Quentin et sa périphérie, cette bonne santé du marché de l’ancien peut se justifier par le fait qu’il n’y ait pas eu beaucoup de mise en chantier pour des logements neufs récemment. »