Immobilier : la contraction généralisée du marché se confirme

Après avoir atteint des sommets à la sortie de la crise sanitaire, le marché immobilier français s’est fortement contracté en 2023. C’est la confirmation qui ressort du bilan immobilier présenté mi-décembre par le Conseil supérieur du notariat (CSN), sur la base des chiffres arrêtés fin septembre et des avant-contrats signés depuis. La baisse du nombre des transactions, qui a démarré en juillet 2022, n’a fait que s’accentuer depuis. Le bilan de l’année 2023 devrait s’établir entre 850 000 et 890 000 transactions dans le logement ancien, soit un niveau proche de celui de l’année 2016, alors que 1,1 million de transactions ont été enregistrées en 2022.

Baisse des volumes et des prix dans l’ancien, forte dégradation de la production dans le neuf

Selon le porte-parole du bureau du CSN, Édouard Grimond, les conséquences de ce retournement rapide du marché « se mesureront encore certainement en 2024 ». La baisse corrélative des prix « a mis plus de temps à se dessiner car les vendeurs ont mis un certain temps à intégrer les baisses de prix inéluctables au regard des conditions de financement des acquéreurs ». Un mouvement généralisé qui s’observe un peu partout sur le territoire, entraînant une posture d’attente des acquéreurs, et qui se traduit par une augmentation des délais de vente. « Après avoir profité largement aux vendeurs, le marché s’est retourné. » En parallèle, l’année 2023 a connu une forte baisse de la production de logements neufs, « avec des coûts de production contraints pour les promoteurs ».

Hausse des taux, inflation, guerre… et rénovation énergétique

Plusieurs causes expliquent la fin d’une période haussière exceptionnelle et le retournement rapide du marché, selon les notaires. À commencer par la fin de « l’effet de souffle » apparu après la crise sanitaire dans plusieurs régions de France, mais aussi la hausse continue des taux immobiliers, les évènements géopolitiques de 2022 et le contexte inflationniste qui a dégradé le pouvoir d’achat des Français. À ce contexte dégradé est venu se greffer la rénovation énergétique obligatoire. « Les Français se débarrassent de leurs passoires – les logements les plus énergivores classés F et G – plutôt que réaliser les travaux », a relevé Édouard Grimond. Selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, publiées fin novembre 2023, le nombre de passoires énergétiques est estimé à environ 17,8% du parc de logements en France (en baisse de 7% sur un an). Or, « ils représentent 18% des ventes, soit sept points de plus en deux ans. »

Un probable réajustement en perspectives

Le recul de l’inflation observé ces derniers mois et le reflux des taux des crédits immobiliers proposés par les banques pourrait venir freiner cette tendance baissière sur le marché de l’ancien. Le nombre de transactions devrait continuer à diminuer, mais dans des proportions moindres à mesure que les prix et les taux d’emprunt se réajustent. Mais les prix devraient continuer à glisser dans les lieux où ils ont atteint des niveaux excessifs, et les taux d’intérêt ne devraient pas retrouver un niveau aussi bas que celui que les Français ont pu connaître précédemment.

Une baisse généralisée, mais particulièrement forte à Paris et en Île-de-France

Si la baisse des volumes des ventes de logements anciens est généralisée sur l’ensemble du territoire, elle s’affiche très inégale en fonction des départements. Elle est nettement plus importante dans les départements d’Île-de-France – Val d’Oise (-24%), Seine-et-Marne (-27%), Seine-Saint-Denis (-21%) – et proches de l’Île-de-France – Oise (-26%), Yonne (-28%) –, qui sont les territoires qui avaient enregistré de fortes hausses à la sortie crise sanitaire, ainsi que dans le Var (-21%) et le Nord (-23%).

En parallèle, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont légèrement baissé au troisième trimestre : -1,2% par rapport au second trimestre 2023, en données provisoires corrigées des variations saisonnières, -2% sur un an. Là encore, cette tendance moyenne cache de fortes variations entre Paris et la région francilienne, où les prix enregistrent une nette baisse (-5,3% sur un an), et le reste de la France, où ils demeurent assez stables (+0,5% sur un an). Selon les notaires, cette baisse de prix devrait s’accentuer fin 2023, jusqu’à atteindre peut-être -3% sur un an, à l’échelle de la France métropolitaine (et -6% sur un an, en région parisienne).